Vivienda: remedios contra el descontento

Las manifestaciones en protesta por la situación de la vivienda que se han sucedido en los últimos meses en las ciudades más pobladas de España no son solo un diagnóstico del estado de la opinión pública sobre el tema. Son también un aviso de que el descontento ciudadano con respecto a la vivienda va a continuar creciendo casi con toda probabilidad. Porque cualquier experto del mercado inmobiliario al que consulte la multitud de personas que reclama soluciones realizará el mismo pronóstico: tal y como están las cosas, solo puede ir a peor.

El Banco de España ha dado las dimensiones del problema. Hubo, entre 2022 y 2024, un déficit acumulado de vivienda respecto a la creación de hogares de 450.000 unidades. Frente a eso, las reducidas cifras de promoción actuales, que apenas superan las 100.000 unidades anuales. Es decir, que solo una sobreproducción equivalente a lo que se construye en un lustro en España taparía el agujero de los dos últimos ejercicios. Las cuentas salen rápido y no son nada halagüeñas: hay un problema de escasez de vivienda evidente que es de complicada solución a corto plazo.

Desde el punto de vista de la promoción de vivienda, no es fácil encontrar soluciones para aquellos que piden actuar con urgencia. Quienes contamos con experiencia principalmente en fases más tempranas de los proyectos inmobiliarios debemos hablar más a medio o largo plazo, al compás de los tiempos que marca una tarea que necesita de meses para llegar a buen puerto, como es la edificación de vivienda.

Es factible acelerar el proceso de edificación desde el primer momento. La materia prima de la promoción inmobiliaria es el suelo, y su tramitación puede ser mucho más ágil. Además de eso, cabe reformar la Ley de Suelo, ya que por su formulación actual es posible bloquear planes urbanísticos completos por meros errores de forma. En la actualidad, más de un centenar de planes urbanísticos en España están bloqueados por alegaciones de particulares. El desbloqueo de estos planes podría traducirse en miles de viviendas nuevas en unos años.

A la agilización de la concesión de los suelos también se pueden sumar otras simplificaciones administrativas que impactarían en una reducción de los tiempos de edificación. Es urgente acelerar trámites generales: singularmente, las licencias de obra.

Los problemas no son únicamente administrativos. En ocasiones, las promotoras también se enfrentan a dificultades para acceder a la financiación necesaria para adquirir el suelo. Es, de hecho, el principal desafío para las compañías, ya que los bancos no suelen facilitar financiación para este cometido. La inversión alternativa se ha erigido en los últimos años en una opción muy útil para los promotores, con un apetito enorme de los pequeños inversores que queda refrendado por la celeridad en que estos proyectos de inversión alternativa reúnen financiación. Medidas como ampliar la capacidad de los proveedores de servicios de financiación participativa ayudaría: en la actualidad, hay un límite de 5 millones de euros por proyecto. Un volumen que, no pocas veces, se queda corto. Su ampliación tendría resultados inmediatos a la hora de facilitar el trasvase del ahorro a la inversión y la adquisición de suelo por parte de los promotores.

Todas ellas son medidas destinadas a reducir los tiempos y costes de edificación de una vivienda, pero no se puede orillar que, con todo, la vivienda es hoy un producto no apto para todos los bolsillos y exige un importante músculo financiero. Para remediar esto, es posible poner en marcha medidas que redunden en una mejora de la capacidad de compra del cliente potencial. Un colectivo con problemas para comprar vivienda, como el de los jóvenes, se vería muy beneficiado de la reducción o eliminación del IVA en la compra de la primera vivienda.

La vivienda es, hoy, la primera preocupación de los ciudadanos españoles, tal y como deja claro el CIS. No podemos estimar la magnitud de este problema de aquí a una década, pero hay algo claro: conviene poner, sin demora, las bases para solucionarlo antes de que siga escalando.

Diego Bestard es fundador y CEO de Urbanitae